社会责任

【鑫涌精研】拿钥匙的与拿欠条的抢别墅,到底谁是别墅的新主人

2020-03-09

以案说法

      甲看中了乙名下的一处别墅(以下简称该别墅),与乙签订了《房产买卖协议》,并且支付了大部分价款,乙随后将别墅钥匙交给了甲,甲随即搬家进入开始居住,同时乙积极配合甲办理房屋过户手续,随即发现,该别墅被查封,甲乙惊愕不已。

      随后经调查得知,在甲搬进该别墅居住后,该别墅被丙申请法院查封,原因是因为乙在外面给朋友做担保导致了自己的房产被查封。乙在几年前曾经给自己挖了一个大坑,当时该朋友向丙借款200万,丙怀疑乙的还款能力,要求提供担保人,乙碍于情面,爽快的在朋友和丙的欠条上签上了自己的名字,殊不知,这个签名,等于是乙与丙签订了一份担保合同,而且是需要承担无限连带责任的合同,乙作为保证人,如果朋友不还钱,自己要用全部个人财产去替朋友还债。

      此时,拿着钥匙已经居住进去的甲,是否可以打败乙朋友的债权人,夺得别墅的所有权?我们拭目以待。

鑫涌律师提示

     该案中,值得保护的有两方当事人。一方是《房产买卖协议》的买方甲,已经支付大部分购房款,并获得钥匙实际占有该房产,甲是依法值得保护的合法占有人,并有权要求卖房人乙配合其办理过户手续。另一方是上述保证合同中的丙,丙依法可以要求乙替其“好朋友”还钱。

      最终法院的裁判结果是,房产归甲。最高院裁判观点如下,丙作为保证合同的债权人,他的债权指向的是乙的一般责任财产,即乙的个人全部财产,并非特指该特定房产。而甲作为买卖合同的债权人,该债权指向的是该特定房产。

       本案中,乙买卖房产的行为,只是把其个人财产从实物变成了货币,其责任财产的范围并未因此而不当减损,丙作为债权人的权利并未因此而受到损害,其仍然有权就房屋价款中乙的应有份额主张相应的权利。在甲乙《房产买卖协议》合法成立、且已经实际履行的情况下,查封案涉房屋并将其作为丙债权执行标的的结果,不仅在客观上不当扩张了乙的责任财产范围,亦直接损害了甲的合法权利。

 从有利于乙的角度来说,朋友向别人借钱的时候,找你做保证人,请先咨询律师再两肋插刀,很多时候,“好朋友”挖的坑,会让你倾家荡产。

 从有利于丙的角度来说,在借钱给乙的“好朋友”的时候,最好让乙提供特定房产做为担保,并办理抵押登记,确保自己借出去的钱可以稳稳的收回来。因为根据相关法律,抵押权人具有优先受偿权,如果乙仅提供保证,其房产被售卖之后所得价款,丙并没有优先受偿权。


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